在今年前三批房源銷售相對正常的情況下，中海九號公館于6月18日推出的第四批、共計448套房源，上市近兩個半月后，竟然出現(xiàn)罕見的零成交現(xiàn)象。

　　盡管成交突至“冰點”，中海九號公館的降價空間并不大。該項目所在地塊為中海此前拿下的一個地王地塊，土地成本很高，地價房價比高達近52%，而一般房產(chǎn)項目的地價房價比在二至三成。

　　兩個半月零成交

　　北京住建委旗下的網(wǎng)站北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，中海九號公館分別于3月2日、3月13日、5月22日和6月17日拿到新預(yù)售證，分別推出房源88套、192套、180套和448套。截至8月30日，前三批房源分別成交30套、54套和137套，相應(yīng)的簽約率分別為34%、28%和76%。

　　不過令人意外的是，中海九號公館于6月17日拿到預(yù)售證，并于6月18日開盤的448套房源，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的成交數(shù)據(jù)竟然為零。換句話說，開盤近兩個半月后，中海九號公館第四批房源為零成交。

　　對于中海九號公館前三批房源簽約率尚屬正常，而最近一批房源兩個半月內(nèi)竟然零成交的過山車式表現(xiàn)，北京亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅、北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊的第一反應(yīng)皆為“捂盤所致”。但考慮到中海九號公館于9月10日將對零成交的房源進行降價促銷時，“捂盤說”不攻自破。

　　排除捂盤的可能性后，郭毅認為，中海九號公館第四批房源異常的零成交表現(xiàn)，可能與項目的放量節(jié)奏有關(guān)系。具體來說，該樓盤在近三個半月內(nèi)，連續(xù)四次開盤，合計提供房源908套。放量節(jié)奏太快，導致總體放出的量比較大，可能超越了該樓盤所在的北京西南板塊區(qū)域?qū)ψ≌枨蟮某休d能力，而該區(qū)域具備買房資格、購房能力及購買意愿的客戶，已被前面三批房源消化，待緊接而至的第四批房源出來后，已無新客戶了。不過，郭毅仍然認為，第四批房源的零成交比較極端，不可思議。

　　張磊也認為，與第四批房源相比，中海九號公館前三批房源銷售不錯，緣于蓄客期較長所致，而第四批房源的慘淡表現(xiàn)，緣于開發(fā)商開盤節(jié)奏過快所致。

　　地王身份成燙手山芋

　　對于零成交現(xiàn)象，中海九號公館將不得不在短期銷量與長期品牌形象間進行選擇。

　　不過，中海九號公館的降價空間并不大，因為這是個地王項目，成本很高。

　　資料顯示，2010年1月21日，中海以66.9億元總價拿下北京豐臺區(qū)六圈村A和B兩塊居住項目用地，成為當時北京的總價地王，該用地項目也就是目前的中海九號公館。折算下來，中海九號公館樓面價高達17153元/平方米。以該樓盤5月22日拿到預(yù)售證的這批房源為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，成交均價為32865元/平方米。如此粗略計算，中海九號公館地價房價比高達近52%。

　　一位不愿具名的房企高管指出，目前一個樓盤的地價房價比一般在二至三成，也就是說，一個樓盤的土地出讓金在售價中的比重一般在20%~30%之間。此前國土部公布的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，全國樓市地價占房價平均比重為23.2%。

　　遠洋地產(chǎn)與雅居樂的相關(guān)數(shù)據(jù)可以佐證。遠洋地產(chǎn)上半年財報顯示，上半年遠洋地產(chǎn)旗下樓盤(不包括車位銷售)，平均入賬銷售價格約為11000元/平方米，平均土地成本(不包括車位)約為2653元/平方米，地價房價比約24%。而雅居樂上半年財報顯示，公司目前持有的土地成本為1307元/平方米，但上半年銷售均價高達約1.1萬元/平方米，土地成本占銷售均價的比例低至12%。

　　中海九號公館畸高的地價房價比，在地王項目中并非個案，極具普遍性。比如同為地王身份的金茂府、潤楓領(lǐng)尚、中信新城和保利中央公園，地價房價比分別高達35%、45%、58%和46%。

　　一房企高管認為，畸高的地價房價比，意味著地王樓盤的利潤空間被進一步壓縮，加上后期的建安成本和各種稅費，實際的利潤空間已極為有限，因此降價空間也相對有限。而造成地王們地價房價比偏高的原因在于當時開發(fā)商在拿地時，房地產(chǎn)市場環(huán)境仍在高歌猛進，開發(fā)商沒有預(yù)測到后來政府會如此嚴厲的打壓樓市，因此當時會花大價錢去購買這些稀缺的地王地塊。但后來的樓市環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，導致如今的地王地價成為手中的燙手山芋。